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地產業“過剩產能”待消化 三年庫存增長104%

1149人已瀏覽 時間 : 2015-10-23 04:54:40

導語:地產業“過剩產能”待消化 三年庫存增長104%

庫存數據的增加,主因在于過去多年來全國房地產開發投資、土地出讓面積、房屋新開工面積等指標保持高速增長,使得市場的新增供應大幅增加。相比之下,市場消化庫存的速度慢于供應增加速度。

盡管房地產投資增速正在逼近歷史低點,但樓市庫存規模卻在不斷攀升。

國家統計局10月19日發布數據顯示,9月末全國商品房待售面積為66510萬平方米,已連續四個月保持上漲。相比2012年同期該指標增長了104%。過去三年間,全國樓市庫存已翻倍。

房地產投資長期維持高速增長,被認為是導致庫存攀升的主要原因。分析人士指出,盡管房地產投資增速已接近歷史低點,但庫存上漲的慣性仍然存在。

在這其中,不同城市間的分化尤其嚴重。數據顯示,截至今年9月,4個一線城市的商品住宅去化周期均在10個月以下,而大連、沈陽等二線城市的去化周期則超過20個月。這也將對不同城市的市場走勢產生決定影響。

值得注意的是,隨著供應端的乏力,庫存規模已接近觸頂。官方和民間的數據都顯示,近期重點城市的住宅庫存開始下降。困擾中國樓市多年的高庫存壓力,有望得到緩解。

比最低點增長120%

過去三年間,中國房地產市場處于庫存快速累積階段。國家統計局數據顯示,自2012年4月至2015年9月的42個月間,全國商品房(住宅+商業)待售面積有41個月維持上升,僅在今年5月出現下調。

與2012年3月30122萬平方米的最低值相比,在過去的3年零10個月里,全國商品房待售面積累計增長了120%。

分析人士指出,庫存數據的增加,主因在于過去多年來全國房地產開發投資、土地出讓面積、房屋新開工面積等指標保持高速增長,使得市場的新增供應大幅增加。相比之下,市場消化庫存的速度慢于供應增加速度。

統計局數據顯示,2010年至2014年間全國房地產開發投資增速分別為33.2%、27.9%、16.2%、19.8%和10.5%,而同期的商品房銷售面積增速分別為10.1%、4.9%、1.8%、17.3%和-7.6%。

盡管上述兩個指標并不具有直接相關性,但這種對比仍可說明一個事實:過去5年間,房地產開發投資維持高速增長,且增長速度明顯快于同期的商品房銷售速度。直到進入2015年,兩者的對比關系才開始反轉。

這種大規模投資帶來的慣性,被認為是樓市庫存長期上漲的主因。這也能夠解釋,為何全國房地產投資增速已經連續20個月出現下滑,但庫存仍然維持著慣性上漲的態勢。

“還有一個現象不可忽視,過去幾年土地、人力等成本相對不高,同樣的投資規模,產生的房屋可售面積會更大。”一位接近國土資源部的專家向記者表示,在其近期的調研中,發現三四線城市供大于求現象嚴重,很多待售商品房項目的拿地時間都是在四五年前,甚至更早。

他表示,這些城市仍然處于人口凈流出狀態,因此這部分庫存的去化尤其困難,并被視為房地產業真正的“過剩產能”。

分化現象明顯

整體庫存增長的大環境,在不同地區、城市之間的實際情況千差萬別。

根據近期發布的數據,截至今年9月,全國29個重點城市商品住宅總庫存量為28808萬平方米,環比下降1%。該機構認為,今年整體供應處于低位,而成交大大好于去年同期,有效地消耗了庫存量。

在這其中,以二三線城市為主的14個城市庫存出現環比下降,包括4個一線城市在內的15個城市庫存仍在增長。

從去化周期來看,4個一線城市的去化周期均小于10個月,平均周期為8.1個月。25個二三線城市的平均去化周期為11.7個月。其中,南京、合肥、蘇州、武漢等城市的去化周期在8個月以內;海口、無錫則在18個月以上;大連、沈陽的去化周期甚至達到23個月和26個月。

上述專家認為,地方財政吃緊是造成如今二三線城市庫存高企的主因。在廣大二三線城市和中西部城市,由于經濟發展水平不高,地方政府更傾向于集中大規模供地。“一些西部城市,前幾年供地規模動輒達到上千畝,現在出現‘空城’就不奇怪。”他說。

從2009年到2012年上半年,武漢成交的住宅用地規劃建筑面積超過8000萬平方米,接近四個一線城市住宅用地成交規模的總和。

他還表示,前些年因無序規劃而涌起的“新城、新區開發熱”,如今也承載了大量庫存。

相比之下,一線城市的庫存水平總體偏低,這主要源于前些年供地節奏緩慢。但其“副作用”在于,如今一線城市“搶地”現象嚴重,房價上漲壓力巨大。

投資熱情“由面到點”

龐大的庫存規模是困擾中國樓市多年的頑疾。但受訪者指出,好消息在于,隨著房地產投資增速持續滑向低點,庫存規模也有望出現下行拐點。

中原地產首席分析師張大偉就認為,隨著房地產投資增速持續下跌,而房地產銷售繼續維持高水平,整體庫存水平有望在四季度出現下滑西安裝修上西安樂裝網。

張大偉表示,供需關系逆轉的現實正在影響房企的投資熱情。今年前9月,西部地區首次出現房地產投資負增長,意味著房地產投資增速已經到達“冰點”,未來即使增速有所回升,但低增長已經成為常態。

他還指出,近幾年來部分二三線城市推地頻繁遇冷,開發商向一線城市“扎堆”,也說明投資熱情正在“由面到點”縮小。

而在銷售端,隨著數量增長型人口紅利結束,老齡化趨勢加快,2014年行業轉折點已經出現,預計在2016年-2018年市場將會進入平穩期,樓市年成交量維持在12-13億平方米的相對高位。

一組數據似乎能佐證這種跡象。根據統計局數據,在過去5個月中,全國住宅待售面積有4個月出現下調,僅在7月出現上漲。由于商品房總體庫存中以住宅為主,因此總體庫存的下調被認為是大概率事件。

事實上,從2014年下半年以來,監管層連續出臺調控政策,如松綁限購、降低首付比例和貸款利率水平等,目的在于促進市場成交,消化庫存。

但這并不意味著樓市庫存壓力可以盡快緩解。上述專家指出,中國房地產市場的總體庫存水平仍處高位,尤其在廣大二三線城市,還存在大量“難啃的骨頭”,去庫存之路任重道遠。

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